| 上课时间： 2025年8月1日 |
| | 上课地点： 上海 | | | | 课程人气：
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【课程收益】
1.精准掌握最新政策（如金融16条延期、保障房收购、专项债新规、平急两用）核心要点与实操机遇，把握城市更新红利窗口。
2.明确房企转型路径（轻资产、产业链延伸、制造业思维）与存量资源盘活策略，掌握多元化融资（REITs、专项债）工具运用。
3.精通第四代住宅等前沿产品开发逻辑、技术标准（立体绿化、智能系统）及资金平衡路径，实现销售溢价与快速去化。
4.系统掌握公益/半公益/经营类城市更新项目谋划、投融资模式选择（财政、专项债、市场化）及标杆案例（如成都猛追湾）操盘关键。
5.构建项目全流程管理能力（规划、招商、运营、合规）与风险控制要点，保障项目高效落地与长效盈利。
【课程对象】
1、房地产开发企业总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总相关领导；
2、前期/拓展、投资、策划、设计、工程、营销等部门精英从业者。
【课程讲师】
曾老师
现任某标杆房企投拓总。原万科规划与投资总监，十余年房地产企业中高层管理经历，国家注册规划师，重庆大学本科毕业。曾任职于万科地产、时代地产等房开企业，常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构，并曾在政府部门担任建管所代所长，经历房地产项目前期拓展所有角色。
任职房企期间：主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及参与投后项目的规划设计管理，负责组织撰写投资报告、规划设计报告，并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。期间完整经历多个项目的投拓周期，涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、ppp等多种项目类型，并成功签约苏州2000亩综合开发项目、宁波600亩产业勾地项目等。
主要参与的项目：
《德胜河沿线土地利用规划调整研究》——航道调整之后的沿线土地利用调整研究，主要涉及各类堆场、码头仓储用地及周边产业簇群的联动关系。
《泰州市老城区控制性详细规划设计》——对于泰州市老城片区的规划控制要素的研究，主要涉及历史文化元素的保存与开发、旧城地区的更新、生态要素的修复和控制以及城市形象的策划和城市设计元素的管控等。
《常州市清凉片区旧城更新规划及政策研究》——以政策为出发点的片区总体更新研究，主要目标是研究在新的旧更形式下政策机制的设定建议和探索方向，属于技术储备研究。
《江苏省常州市钟楼区空间发展战略研究》——常州市区划调整之后，下属区域编制的战略规划，主要是目标定位和发展路径的研究
《常州市武进区遥观镇总体规划》——镇总体规划
《深圳市南油大厦城市更新单元改造专项规划》——12公顷，旧城更新等
任常州某镇建管所代所长时从事的主要工作：编制镇总体规划，全面统筹镇域土地出让计划，划定规划红线并设定土地出让条件，组织土地招拍挂，协调统筹镇域土地规划及土地指标等。
部分合作企业：上海外高桥、万科、杭州天阳地产、常州正昌地产、信达地产、越秀地产等
【课程大纲】
一、当前房地产发展的基本情况及地产发展趋势分析
（一）房地产市场的发展情况综述
历年住宅成交情况简述
历年土地成交情况简述
历年房地产市场分析及出台政策情况简述
房地产市场预判分析
（二）房地产市场发展的特征总结
行业出清周期中期；缩量保价；模式转换与信心增长
房住不炒，不将房地产作为短期经济增长的刺激手段
因城施政，不同城市对应房地产发展的主要策略
保交楼与AMC；出清周期中地产项目融资渠道的变化与资金偏好变化
以租代售，去金融属性导向下不动产估值体系的重塑
（三）房地产市场发展的近期核心政策解读
① 央行"金融16条"延期（2023-2024）
要点：开发贷展期+保交楼专项借款扩容
实操影响：房企债务违约缓冲期延长至2025年，郑州/武汉等城市保交楼专项借款新增2000亿额度
② 住建部《保障性住房建设指导意见》（2024）
强制条款：35个重点城市新增保障房中，收购存量房占比≥30%
房企机遇：万科代建西安项目通过收购存量房改保障房，缩短开发周期60%
③ 财政部《城市更新专项债实施细则》（2024）
突破点：专项债资金可用于土地收储（原仅限基建），成都猛追湾项目获8.7亿土地收储资金
红线：项目自平衡率需≥1.1倍（营收/融资本息）
④ 自然资源部《关于存量工业用地转型的函》（2023）
关键放宽：工业用地转商办审批时限压缩至20日（原需90日），开封空分厂改造节省时间成本3个月
负面清单：历史保护建筑改造严禁破坏立面结构
⑤ 三大工程"平急两用"建设标准（2025）
强制要求：新建大型商办需配置10%可转换应急空间（供电/通风独立系统）
政策红利：配建面积享受30%容积率奖励（武汉长江中心项目增容3800㎡）
（四）小结：
1.中短期房地产的总体规模处于逐步下降中，内部将围绕城市群进行增减分化
2.中短期房地产行业在中国经济中的压舱石地位不会改变，地产行业在中短期会受到政策的有限度呵护
3.长远来看，政策倾向于剥离房地产行业的金融属性，但叠加经济发展的长期向好预期，地产行业的将在本轮出清周期中引来全面变革
二、新周期下房地产企业转型的战略选择与资源整合
（一） 传统地产国企的转型路径
转型背景与必要性
行业出清周期中的生存逻辑：缩量保价、模式转换与资源聚焦
金融属性剥离导向下，不动产估值体系重塑的挑战与机遇
典型转型模式解析
制造业思维转型：成本控制、产品标准化、供应链整合（案例：某房企通过装配式建筑降低开发成本20%）
轻资产运营模式：代建、品牌输出、资产管理（案例：绿城代建业务年营收突破百亿）
产业链延伸：养老地产、产业园区、新能源基建
关键资源盘点与整合
存量土储的优化利用（如老旧厂房改造为文创园区）
融资渠道创新（如供应链金融、REITs）
运营能力与客户资源的长期积累
（二） 创新业务方向与投资逻辑
城市更新业务的战略价值
投资逻辑：短期现金流平衡与长期资产增值的结合
产业地产的布局逻辑
产业研究先行：区域经济、产业链缺口、企业需求（案例：华夏幸福固安产业新城）
新能源基建的机遇
三、第四代住宅开发逻辑重构与案例解析
政策与技术双驱动
容积率突破：重庆新政规定空中庭院不计容，成都试点绿化面积按50%折算产权面积；
技术标准：立体绿化荷载提升至600kg/㎡（传统阳台限250kg/㎡），光伏幕墙发电效率突破22%。
开发模式三大变革
产品设计：从功能户型转向生态单元（标配25-50㎡庭院集成智能灌溉系统）；
成本管控：3D打印悬挑构件降低钢耗22%，PVC种植槽技术解决覆土渗漏难题；
用户运营：成都麓湖项目通过“共享农场”将会所使用率提升210%，物业费溢价达40%。
第四代住宅标杆案例：重庆某四代住宅开发
1. 项目创新点
空间革新：6米挑高露台结合镜像错层，实现270°景观与隐私双保障；
技术整合：载车电梯90秒直达户内车库，动态雾化玻璃按需调节采光。
2. 资金平衡路径
建安成本增量30%（钢结构+智能系统）→ 销售溢价20%（单价高于同地段15%）→ 政策红利10%（容积率奖励+税收返还）。
实操成效：去化周期缩短至5.8个月（传统住宅9.6个月），社群活跃度达行业均值3倍。
四、城市更新项目投融资与项目谋划篇
（一）城市更新项目的谋划历程
目标设定：补足城市发展过程中的短板以调整城市发展的新格局
核心特点：项目收益的外部性、自平衡性和公益性
项目分类：公益性/半公益性/经营性
谋划主体：市区政府+财政/市区政府+城投
（二）城市更新项目的投融资模式概述
公益性项目：财政投资，从长期外部性获取税收增量以平衡项目，政策导向或政绩导向，关键变量为财政投资的数量与合规性
半公益性项目：撬动省市中央的补贴资金+专项债款，以中长期财政托底的方式包装项目作为自平衡项目，强调专款专用，具有较为严格的资金平衡要求
经营性项目：以土地出让资金为主导进行项目回款的方式，实操主体一般为城投，资金来源为自由资金+企业债、城投债，有非常严格的资金平衡要求
投融资工具：财政一般债/财政专项债/城投债/企业信用债和流贷
（三）城市更新项目的典型投融资实例
成都猛追湾项目（专项债+EPC+O）
义乌西门老街（混改+商业地产开发）
嘉兴存量资产盘活（F+EPC+O+资产证券化）
五、城市更新项目的规划设计与投资实操案例
（一）纯公益类型的城市更新的规划设计（街区改造）
项目案例：常州市汉江路街区改造项目
主要理念：市容改造的同时对建筑灰空间进行整体设计
核心策略：建筑风貌分类+慢行系统设计+开放空间设计+建管运一体化
主要亮点：城市叙史馆+多样性经营空间
（二）经营类型的城市更新的规划设计（存量工业厂房改造）
项目案例：开封空分厂存量厂房改造项目
主要理念：工业遗存保留下的商业氛围打造
核心策略：建筑风貌保留+商业动线设计+文商旅一体化
主要亮点：工业遗存保护+文商旅一体化
（三）小规模渐进式城市更新规划项目的规划设计（片区综合改造）
项目案例：成都猛追湾项目
主要理念：国企主导的小规模渐进式城市更新
核心策略：公共空间整理+风貌遗存整理+交通空间设计+改造模式设计
主要亮点：城市叙史馆+产业导入
六、城市更新项目的招商运营与项目推广篇
（一）城市更新项目的政策争取
城市更新用地政策制定的主要原则
城市更新用地政策制定的主要内容
那些产业项目可以享受城市更新用地政策（以上海为例）
城市更新项目在落地时享受的土地政策
城市更新项目在落地时享受的税收政策
（二）城市更新项目的招商策略
招商策划
项目运营的利润点控制
商业体系和产业体系的构建
商业基础设施和产业基础设施的构建
主要招商对象和谈判策略
（三）城市更新项目的推广策略
产业大会的举办与转换
城市级事件的举办与转换
公共管理、产业联盟等机构的设计与转换
七、城更项目的全过程管理篇
（一）基础流程
项目谋划与立项阶段
投融资方案设计与资金来源确定
项目优化与项目评审阶段
深化设计阶段
土地整理阶段
工程建设阶段
项目交付阶段
项目结算
物业运营
（二）合约解析
工作界面
合作内容
主要模式
获取方式
违约责任
（三）合规性要点
一级阶段要点——主体确认：ABO/一级开发主体招标/合资公司组建/股权收购等
二级阶段要点——土地流转：产业勾地/资金返还/招商奖励/协议出让/划拨转出让等
三级阶段要点——资产证券化：ABS/REITs/国资委监管下的股权交易等
（四）一级开发的资金投入
合资公司模式
独资公司模式
ABO招标模式
（五）原有物业的收储与补偿
补偿方式与补偿政策的确定
收储时序与收储工作的控制
发展基金的设计与成立
收储模式的设计与运用
（六）一级开发的资金流转与结算
一级开发的土地开发的合约签订
一级开发的土地出让金审计
滚动开发导向下土地出让开发的土地组价
土地出让金的流转
二级土地出让与土地出让金流转
土地出让金流转结算
土地挂牌与土地挂牌条件的设计
非招拍挂模式下土地的获取模式
【课程说明】
【主办单位】北京中房嘉业文化交流中心www.bjzfjy.cn
【时间地点】2025年8月1日·上海（具体地点开课前一周发送报到通知）
【培训费用】4800元/人，（费用包含师资、资料、茶歇、场地、税金等费用；午餐自理）
本课程也可以作为内训课程引进，让老师上门到贵公司做专题精彩分享
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
【邮 箱】1745067741@qq.com
【微 信 号】13875013786
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