| 上课时间： 2025年9月22-27日 |
| | 上课地点： 东京 | | | | 课程人气：
4次 | | | | |
前言：
为何你的商业项目需要这次东京研学？
当国内商业陷入“存量改造难、文化赋能空、客流转化低”的困局：
- 操盘的老商场改了又改，坪效始终上不去？
- 想做文化IP却成“摆设”，非消费场景带不动营收？
- 社区商业留不住人，商业闭环始终建不起来？
东京用30年城市化饱和期的实战经验，早就给出了答案
本期【解码东京商业】从多个东京商业项目中精选17个标杆案例，
聚焦东京商业的三大创新维度：
一、“存量焕新能力”
二、“文化赋能密度”
三、“用户体验颗粒度”
9月22-27日，6天5晚，我院将带您深入这些东京标杆商业；
为什么跟着我们去？3大独家优势
一、项目方直连：安排与项目商业负责人面对面，拒绝“导游式参观；
二、实战派导师团：
1.Yalin Wong（DDESIGN创始人）用日本品牌实战经验，教你“文化符号转化为商业语言”；
2.秦龙老师结合自持项目，深度解析如何使存量商业走在商业未来；
3.金硕老师全程带教，每天1次“你的项目如何抄作业”复盘会；
三、高实用价值：结业赠送《东京商业落地考察报告》（含17个项目
商业数据、改造亮点、运营逻辑等内容）+ 2个月线上答疑（解答落地难题）。
我们学什么？空间革命X百货策展力X街区活化X社区共生
一、空间革命：打破物理边界的商业实验
-学习如何用建筑传递文化符号，平衡游客与本地客群
-学习如何以首店稀缺性转化通勤流量
-学习如何将社区商业用垂直绿化+共享空间（如屋顶农场）激活消费。
-学习如何用“留白空间”强化品牌科技艺术形象
-学习如何用环状交通线穿透建筑底层，激活城市肌理。
二、百货策展力：从“卖货”到“造场”的升维
-学习如何减少品牌堆砌，以长期主义运营。
-学习如何构建“书籍+咖啡+家居”生活提案场景
-学习如何利用开放露台吸引非消费人群，间接导流至商业层
三、街区活化：从“商业集群”到“文化共生”
-学习如何使高端商业与市井业态分层共存，制造冲突吸引力
-学习如何利用免费空间引流，让“运动品牌+露营装备”承接消费
-学习如何打造消费标杆+青年潮流生态的共生
四、社区共生：商业体的“城市细胞”角色
-学习如何利用高端业态反哺绿色运营，使居民优先权增强归属感
-学习如何用历史建筑改造的叙事逻辑，活化挖掘空间记忆
-学习如何用文化设施引流，并整合工作、居住、文化、休憩之间的关系
-学习如何以文化设施嵌入商业地产，降低获客成本；使夜间开放延伸活力，
吸引交叉客群（商务、游客、居民）。
-学习如何用空间场景化+细分客群深度运营，推动亚文化走向主流经济。
课程安排：
Day01
顺序 抵达日本
全天 成田机场可接机（2班），羽田机场需自行到达，办理酒店入住
Day02
顺序 项目 商业考察亮点
2-1 银座东急PLAZA 以艺术策展+奢侈品双引擎
学习其“留白增体验、本土资源反哺、绑定城市更新”的精细化运营内核
2-2 Ginza Six 在地文化、国际艺术与商业逻辑的融合
“长期主义运营”的范本：拒绝流量快餐化，以稀缺体验绑定高净值客群
2-3 Ginza Sony Park 70%留白+30%商业
收入主要来源于集团资助与活动赞助
保持内容新鲜，强化品牌科技与艺术融合形象
工业美学表达：模拟“森林光斑”效果，兼具功能性与艺术性
2-4 东京中城八重洲 首店/新业态占比82%
2000根镜面钢棒随光影变幻，成为新地标
交通赋能+文化再生+空间革命的三重逻辑，重构了枢纽型商业的范式
2-5 KITTE商场 增设共享办公空间吸引周边企业职员
以建筑叙事构建场景差异，以本土供应链支撑商业独特性，通过高频率文化事件激活流量，形成可持续的运营闭环
Day03
顺序 项目 商业考察亮点
3-1 麻布台HILLS AZABUDAI HILLS 生态与商业共生：以绿色空间为情感纽带
客群精准分层运营：高奢矩阵吸引全球消费
可持续经济模型：可再生能源+长期资产增值，平衡短期收益与城市责任
3-2 虎之门之丘 垂直城市模型（工作-生活-文化闭环）
TOD商业网络（交通×消费一体化）
低碳韧性设计（能源+防灾系统）
3-3 六本木新城（六本木之丘） 文化引流：通过森美术馆年度观展人次超200万，带动商圈客流量提升30%
分时业态：日间办公/艺术观光与夜间酒吧/表演经济互补，提升坪效
3-4 森美术馆 空间共生：文化设施嵌入商业地产，降低获客成本
时间延伸：夜间开放激活城市活力
客群交叉：商务、游客、本地居民需求分层满足
Day04
顺序 项目 商业考察亮点
4-1 宫下公园 MIYASHITA PARK 通过开放空间、在地化业态和艺术IP，打造差异化休闲场景
以PPP模式激活土地价值
“林冠生态+业态分层”平衡自然与消费
4-2 Forest Gate Daikanyama 首创“公寓+办公+街区商业”垂直社区模型，实现职住游一体
绿植覆盖与循环系统成为日本低碳商业标杆，被东京政府列为可持续更新案例
4-3 表参道+表参道HILLS 表参道Hills：以建筑空间设计、奢侈品矩阵定义高端消费标杆
HARAKADO：以首店经济、文化跨界重塑青年潮流生态
4-4 GREEN TERRACE 餐饮与零售空间嵌入垂直花园，从地下“洞穴“餐厅到屋顶观景台
公共价值转化商业流量：开放露台吸引非消费人群，间接导流至商业层
4-5 Tokyu plaza Harajuku harakado 物理层面：自然建筑技术+历史文脉的空间转译
内容层面：创作者生态+策展式零售
社会层面：公私领域梯度渗透公共性实验
4-6 原宿街区 从“快时尚圣地”转向文化共创型街区
文化基因的在地活化以钱汤、杂志图书馆等载体传承原宿亚文化
Day05
顺序 项目 商业考察亮点
5-1 ANIMATE池袋本店 通过“空间场景化+社群运营”重构二次元消费链
“艺术文化之城”核心，推动亚文化从边缘走向主流经济
可借鉴其“细分客群深度运营+公共空间文化赋能”商业运营模式
下午自行活动
Day06
顺序 项目 商业考察亮点
6-1 代官山茑屋书店 免费阅读区+咖啡座设计使顾客平均停留48分钟，期间62%产生额外消费；
B2B盈利模式：向加盟商输出选址、选品方案及T-Card数据服务，收取授权费
下午送至机场
考察标杆项目详细内容
1、银座东急PLAZA
照亮银座入口的光之容器；东急银座广场（Tokyu PlazaGinza）以“创意日本——成为全世界的目光焦点”为理念，现在已俨然成为了一个融合传统与创新的地标性建筑。项目的建筑造价高达110亿人民币，在社会各界的瞩目下诞生，开业之初即被誉称为“银座之门”。建设计以“光之容器”为设计理念.设计灵感来自日本传统玻璃切割工艺“江户切子”，这种工艺起源于江户末期的东京。“切子”的意思是指在玻璃器皿表面进行切割打磨加工以形成花纹。商场内业态齐全，总共经营包括东急百货店旗下品牌的125家时尚、餐饮等品牌，其中包括38家世界知名品牌的旗舰店。同时，为了满足日益增长的海外游客购物需求，东急 PLAZA 银座引入了韩国 LOTTE 集团大型免税店。
项目方商业负责人/带队老师分享
2、Ginza Six
东京银座新地标，升级版“六星级”商业综合体，GINZA SIX 改造自拥有 88 年历史的老牌百货店松坂屋，项目位于银座中心区，地下共六层，故此命名：GINZA SIX，是日本最具代表性也是最有人气的购物中心，在全世界有着不可撼动的商业地位。而正是这样一个能让观光客和购物者疯狂的地方，却放话说“不要做百货店！”GINZA SIX 的整体设计，聘请了包括谷口吉生、原研哉等在内的、至少12位以上蜚声国际的建筑或艺术大师。他们的强势加盟及背书效应，使得项目在开业之前就已经成为了“风口所向”。项目分为地面 13 层、地下 6 层，营业面积达到 4.7 万平方米。进驻 GINZA SIX 的 241 个品牌中，有 121 家旗舰店，其中 34 家店铺规模为日本最大， 4 家为全球最大。其中不乏拥有DIOR、Celine、SAINT LAURENT、Van Cleef & Arpels、FENDI等奢侈品牌的登场助阵，堪称银座地区最大的商业设施。
项目方商业负责人/带队老师分享
3、Ginza Sony Park
索尼大楼是由索尼创始人之一的盛田昭夫于1966年创立的，由日本知名建筑师芦原义信设计，早在59年前索尼便致力于建立城市公共空间，在银座数寄屋桥十字路口对面的街道拐角处建造一个33㎡的“索尼广场”，创始人盛田昭夫称这个空间为“银座花园”，历年来举办各种季节性活动。
项目位于东京银座核心地带的创新型公共空间，前身为1966年建成的索尼大厦。经过2017年的拆除与重建，该项目于2024年8月全面竣工。公园的设计理念源于索尼创始人盛田昭夫的愿景，旨在打造一个向公众开放的“银座花园”，延续了索尼对公共空间的重视与创新精神。
项目方商业负责人/带队老师分享
4、东京中城八重洲
东京中城八重洲是与东京站相连的超大型TOD综合设施。
2023年3月，日本大型商业地产公司三井不动产在东京推出新概念综合体“东京中城八重洲”，这是其在东京中城（Tokyo Midtown）品牌下，继六本木、日比谷之后开设的第三家综合体。与东京站直接相连的综合设施，集办公室、商业、酒店、巴士总站、小学等多种要素构成的综合设施，2022年9月17日，入住地下一层的13个店铺提前开业，入驻1~3层的44个店铺在2023年3月10日盛大开业。在57家店铺中，首次开店的有6家，首次在东京开店的有11家，首次在商业设施开店的有21家，新业态开店的有9家。除了这57家店铺外，预计39楼至45楼的空间还有首次进驻东京的宝格丽饭店。在「东京中城八重洲」，吃、喝、玩、乐、住、行，都可以一站式搞定。
项目方商业负责人/带队老师分享
5、KITTE商场
KITTE商场位于JR东京站的丸之内南口前面的就是日本邮政的商业设施“KITTE”，这里聚集了收藏有在东京市内也难得一见的展品的博物馆、多语言旅游信息中心、东京中央邮局等，还有能俯瞰东京站的的屋顶庭园。
KITTE综合设施造型时尚抢眼，从全白色外观到利用照明装饰的三角形中庭，均由新国立竞技场的设计师隈研吾负责其内装环境设计。该建筑共6层，各层三面环绕，围成三角形空间，可边购物边眺望中庭。还可以从楼上观看在1楼中厅举办的活动。
KITTE包含日语的“邮票（KITTE）”和“来（KITTE）”之意。以“呈现日本特色与新颖性”为建筑理念，从地下1楼至地上6楼的7层楼聚集了专注于日本制造的杂货店、地区人气餐饮店、地下1楼的拉面激战区等风格各异的商店；
除了商店和购物之外，还有可以免费参观的日本邮政株式会社和东京大学综合研究博物馆共同运营的博物馆“INTERMEDIATHEQUE”。4楼重现了旧东京中央邮局局长室的部分场景，可以一窥初创时期局长室的风貌。位于6楼的屋顶庭园“KITTE花园”可以俯瞰东京站，是拍照的绝佳场所。
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6、麻布台HILLS
位于东京都港区的麻布台HILLS是森大厦公司主导开发的超高层综合设施，主体建筑森JP TOWER地上64层、高330米，于2023年11月24日正式开业后成为日本第一高楼。作为东京都市再开发计划重点项目，其占地8.1公顷，包含写字楼、商业中心、高端住宅及文化设施，开业首日即吸引大量市民参观。项目总投资6400亿日元，融合英国设计师托马斯・赫瑟威克团队的景观设计理念，预计年访客量达3000万人次。
主体建筑森JP TOWER采用网状外观设计，地面层设有约6000平方米的中央广场。英国设计师托马斯·赫瑟威克团队打造的景观系统包含150种植物，形成立体庭院式空间布局。建筑群由三栋摩天大楼构成，住宅区分为A栋（320户）和B栋（970户），均配备健身房、剧院等共享设施。
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7、虎之门之丘
虎之门之丘是位于日本东京都港区虎之门的建筑群，由东京都政府联合森大厦开发，乃连接新桥和虎之门的环状2号线都市更新计划的一部分，环状2号线以隧道方式穿过建物底层。
建筑群以虎之门之丘森大厦为中心，另由虎之门之丘商务大厦、虎之门之丘住宅栋及虎之门车站大厦等建筑组成，以上建筑陆续于2014年至2023年期间建成。首先完工的主建筑虎之门之丘森大厦在2014年建成并开业。最高建筑虎之门之丘车站大厦高265.75米，次于麻布台Hills森JP塔，为东京都第二高建筑物。
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8、六本木新城
六本木新城2003年正式开业，总建筑面积78万平方米，历经17年完成建设，由入江三宅设计事务所， 美国捷得，KPF等多家设计公司联合完成。它是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体；具有居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能。六本木将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间，已经成为著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。
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9、森美术馆
距离天空最近的艺术美术馆
森美术馆位于六本木新城森大厦53层，高约230米，是日本最高的美术馆，堪称亚洲最大的当代艺术中心，更是独一无二的“空中”美术馆。主要设计者为美国建筑师 Richard Gluckman。森美术馆内容多样，不仅有摄影、建筑、设计以及当代艺术等主题的展览，观众还可以欣赏到一系列其他形式的艺术公共演出。在全球化浪潮的影响之下，森美术馆反映了当代亚洲艺术结构和发展趋势，探究了新时代下艺术与城市的交融性，这也是森美术馆在当下能够被称之为亚洲和日本艺术的中心的原因。
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10、宫下公园MIYASHITA PARK
融合公共与商业空间的新型购物中心
宫下公园（MAYASHITA PARK）位于日本东京涩谷区，是在1964年开放的京东涩谷区属公园基础上改造而成。改造后建筑面积4.6万㎡，由330米长的涩谷区属宫下公园、4层高的商场RAYARD MIYASHITA PARK和18层的酒店sequence MIYASHITA PARK三部分组成，是融合公共空间与商业空间、高端消费与大众消费、传统文化与现代时尚的新型多功能综合体。2020年6月开业后，它不仅凭借精良的设计获得了2020年度的GOOD DESIGN奖，还通过时尚潮牌、特色美食和精品酒店等的引入成为东京商业新地标。
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11、Forest Gate Daikanyama
由隈研吾设计，一个由“木箱”和“洞”组成的住宅、办公和商业建筑的城市综合体。木箱上覆盖着木制百叶窗，随机堆叠，与人性化的街景相协调。通过在这些木箱之间打开“洞”，创造了一条让光和风穿过的路径，在视觉和感官上将车站和社区统一为一体。综合体的空隙中种满了郁郁葱葱的绿色植物，商业建筑、办公室和住宅坐落在其中。这种干净细致的立方体和狂野的绿色缝隙之间的对比，通过“洞”和“木箱”为社区创造了新的活力和活力。
生活、工作、娱乐并存的MAIN大楼由地下一层至二层的商业空间、三层的共享办公室和57套出租房屋组成。两层楼的木制 TENOHA 建筑将作为咖啡馆和活动空间运营。
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12、表参道+表参道HILLS
表参道是年轻人与国际时尚同步的最前沿，这里云集了国际时尚界系列大品牌旗舰店（dior, prada, lv, burberry, TOD'S, GUCCI, cartier, channel, RALPH LAUREN, BVLGARI等），可以说是世界品牌的亚洲展览中心，代表了东京作为亚洲时尚之都的最高水平，成为游客必到的购物区。表参道长约一公里，道路被浓密的榉树覆盖，在四季展现出不同的「林之物语」，因此表参道被誉为「日本的香榭丽舍大道」。
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13、GREEN TERRACE
“绿色平台（GREEN TERRACE）”是日本建筑师土屋毅在表参道设计的一座多层商业建筑，项目场地位于东京绿树成荫的表参道旁一条宽约4米的街道——“乐活街（Lohas Street）”上。这里曾经是日本销售儿童绘本和有机食品的著名商店——蜡笔屋的所在地，商店前面是一座下沉式花园，里面种满了茂盛的绿色植物，营造出一片森林般的空间，在城市的喧嚣中显得尤为突出，因此40多年来一直深受人们的喜爱。
项目方商业负责人/带队老师分享
14、Tokyu plaza Harajuku harakado
原宿作为亚洲潮流文化发源地，天生自带着前沿富有创造力的基因，2024年4月17日，东京原宿核心地带迎来了一座兼具前卫建筑美学与沉浸式文化体验的新地标商业建筑——HARAKADO。東急PLAZA原宿「HARAKADO」作为东急不动产“PROJECT LIFE LAND SHIBUYA”计划的一部分，与东急PLAZA表参道「OMOKADO」、LAFORET原宿构成“新三角”，旨在打造融合“职、住、游”的可持续街区。日文中「KADO」一词会让人联想到「角」、「門」、「才」等含义，象征在神宫前十字路口“转角”的HARAKADO不仅是创作者人才汇集的角落，还是开启新文化之门。
这座由日本著名建筑师平田晃久设计的复合型商业综合体，以“万花筒”般的玻璃帷幕外观和“留白”的空间哲学，迅速成为原宿乃至东京的潮流聚集点。HARAKADO不仅重新定义了商业空间的可能性，更通过融合自然生态、传统文化与现代艺术，打造了一个吸引全球游客与本地年轻人的创意据点。
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15、原宿街区
原宿不仅仅是一个街区——它是一个不断发展的文化现象，可以让人们一窥东京充满活力的青年文化、创造力和独特的时尚潮流。 从繁华的竹下通到宁静的明治神宫，从古怪的商店到优雅的餐饮体验，原宿以其独特的魅力和无尽的发现吸引着人们。 无论您是初次到访还是经验丰富的旅行者，每次原宿之旅都会为您带来新的故事和难忘的回忆。 拥抱前卫时尚，品尝令人垂涎欲滴的美食，并沉浸在这个非凡地区的活力之中。
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16、ANIMATE池袋本店
世界最大的动漫商场及周边专卖店
「animate池袋本店」可以说是东京最具代表性的动漫迷购物圣地，今年迎来开业40周年之际，项目与旁边的大楼「Hareza池袋」整合，扩大卖场面积，增设剧场、动漫、电影院空间等功能，成为能够让动漫迷获得强烈五感沉浸式体验的全新体验空间。改造后的项目经营面积达5000余平方米，是全球最大规模的动漫商场。从漫画、杂志到相关各类角色周边和衍生产品，animate全部商品种类高达数十万种，并通过多元且人性化的分区、分类形式，保证顾客能够最便捷的找到所需内容。
项目方商业负责人/带队老师分享
17、代官山茑屋书店
生活提案策划商，打造消费美学
全球最美的20个书店之一的茑屋书店DAIKANYAMA T-SITE，书店部分以三栋建筑组成，中间以天桥相连，成为一个整体。茑屋书店T-SITE用园林般自然的室内设计风格为读者营造愉悦的阅读感受，在全球商家费尽心机吸引年轻顾客的当下，逆势将“熟年人”作为主要目标用户。T字形的装饰字母遍布书店的整体外观，T是茑屋书店TSUTAYA的缩写，店名取自江户时代日本知名出版人茑屋重三郎。作为综合型书店，代官山T-SITE有美食、旅游、艺术、建筑、设计、文学等各领域的海内外书籍、影视、音乐作品。但完全颠覆了一般书店“精打细算”式空间陈列法则，而是刻意将大量“留白”给予到店的人，不会让人感觉压抑。
项目方商业负责人/带队老师分享
带队商业老师介绍
Yalin Wong
旅居日本，DDESIGN(日本)品牌创始人兼创意总监
专注于品牌视觉形象系统开发、艺术装置以及三维创意动画等视觉项目，在日期间，为汽车、餐饮、美妆、服装、艺术等不同行业的品牌量身定制专属的视觉识别系统，助力品牌在市场中树立独特目鲜明的形象。
秦龙老师
苏州平望文旅发展中心主任、漫源控股董事长；AI+商业领域垂直应用专家；上海交大EMBA特约讲师；北京、江苏、安徽多地政府商业顾问；资深品牌投资人；商业新媒体领域专家。
从事商业投资、管理等工作16年，曾先后参与并服务于安徽省安粮集团、安徽省旅游集团、上海正大广场等大型企业，拥有丰富的商业地产招商及运营经验和广阔的客户及商业运营资源。投资各业态品牌超20个，门店数超200家。深耕新媒体领域,对内容营销、短视频营销、直播带货、IP打造等有深刻的理解和实践,通过抖音等新媒体平台完成商业地产线上线下的业务融合。创立新的营销、招商及变现思路。AI+商业领域垂直应用专家，致力于攻克 AI落地应用的关键环节，成功为超过20家企业及品牌量身打造专属企业 AI解决方案。通过实际应用，切实助力企业实现成本降低、收入增长与效率提升的目标。
金硕老师
具有超过15年的商业策略与执行经验，曾以中国区合伙人的身份，就职于巴黎的顶级商业咨询公司，持续从事创新商业观察，非标商业研究，善于用创意创新思维赋能商业，解决商业发展全链条的痛点，具备专业的理论知识和实操经验，在流量短视频时代以#商业A先生#专注于商业的趋势与问题解答。
从业期间曾服务于太古集团、九龙仓集团、万达地产、保利地产、万华地产(麓湖项目)及诸多优秀商业体，现专注于非标商业模式研究工作。刊物出版:《泰国潮流商业解析》《成都非标商业调研报告》。
适合对象
1、商业地产：城市更新改造、商业开发、存量商业再开发、既有项目升级
2、公司高层：总裁/总经理、投资总、规划总、招商运营总、设计总
3、商业策划规划设计企业
【课程说明】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2025年9月22-27日·东京（具体地点开课前一周发送报到通知）
【培训费用】32800元/人，（含项目交流费，翻译费，签证费，资料费，大巴交通费，标准2人间住宿费，部分餐费，不含往返日本的机票，请自行预订机票）
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
【邮 箱】1745067741@qq.com
【微 信 号】13875013786
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