| 上课时间： 2025年11月21-22日 |
| | 上课地点： 深圳 | | | | 课程人气：
41次 | | | | |
【课程特点】
分组讨论、案例教学；请携带贵司项目“鸟瞰图、经济技术指标”现场参与研讨。
【学习内容】
学习总局最新土增税政策和精神，明确方向；
拆解金三土增税最新版申报表，掌握申报表架构和逻辑；
掌握土增税全流程清算条件、申报、审核、尾盘处理技巧；
掌握各个环节关键知识点，能够轻松运用到项目中；
经典案例教学，了解税企争议焦点、抗辩依据和借鉴价值。
【课程背景】
由于众所周知的原因，近年来税务系统对房地产业土增税征管不断加码，具体表现如下：
· 2024年，总局发布《关于规范土地增值税清算政府购买服务工作的通知》，要求税务机关亲自完成土增税收入、成本费用等审核，禁止政府采购。
· 2025年4月初，总局稽查局部署开展7大领域专项整治，其中土增税清算、与不良涉税中介勾连勾兑两项赫然在列。
· 2025年4月底，税务总局党委亲自下场，发布深入实施税费征管“强基工程”工作方案。对于房地产企业土地增值税，要求强化一体化监管，汇聚整合数据，加强比对分析，防范虚列少计风险；推进土增税清算审核集中管理。
土地增值税作为房地产企业三大主税之一，计算繁琐、征管复杂，业务综合度高，税负弹性大。但是企业以往惯用的降低税负的灰色通道已经被堵塞：
· 两高联合发布的法释〔2024〕4号文件，让企业通过虚开发票、虚列支出增加成本，或者通过签订“阴阳合同”分解收入的风险骤增；
· 2025年9月，税务总局发布《税务人员税收业务违法行为处分规定（征求意见稿）》，
打击税务人员与不良涉税中介勾连勾兑以及近亲属在辖区内执业。企业再借助税务关系清算难度系数明显增加，事后还存在翻盘的风险。
近期不断接到各地学员反馈，之前已经完成清算的项目被重新复核，清算结论被调整，退税变补税。公开的案例有南京的建税撤〔2023〕8号税务事项决定书，撤销三年前的核定清算通知书重新查账征收。企业对应清算项目置之不理也不再被允许，广东已有多家企业在被通知清算后配合不积极，被认定为偷税，如深税二稽罚〔2024〕13 号行政处罚决定书。
其实，降低土地增值税也有规律可循，在总成本确定的前提下，企业提前进行合理规划，包括合理规划清算单位、合理安排清算时点、选择正确的成本分摊方法、积极妥善处理地下建筑和尾盘，完全可以合法降低土增税。
本次课程主讲老师牛老师长期从事房地产税务筹划，有丰富的清算经验，熟悉土增税政策、深谙土增税清算和税务清算审核规则。课程以土地增值税清算与审核应对为主题，现场通过分析政策重大条款、拆解清算流程、剖析清算审核中税企分歧与焦点，分享实战案例和清算经验，助力企业轻松应对房地产项目的清算收官。
【特邀专家】牛鲁鹏老师：知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任某税收筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任深圳新三板财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询16年，擅长房地产全程税收筹划、土增税清算筹划；股权设计、并购重组，出具的方案以实用性强、可落地见长。已为140多家房地产企业260多个项目提供税务咨询服务，业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造/城市更新、特色小镇等。著有《土地增值税实战与案例精解》、《房地产全流程税收筹划与风险应对》等多部房地产财税著作。主讲课程《房企全流程50个税筹爆点解析与筹划应对策略》《土地增值税清算实战与筹划应对》《房地产业三大主税关键业务风险管控与筹划应对》等，课程贴合实务、实战性强、信息量大、案例丰富，深受客户和学员一致好评。
【课程收益】
剖析经典案例，学习实战思维，现场解答项目难题，满载而归；
可以获得最新版清算申报表模版与底稿，直接能用，精准算税；
可以熟练掌握清算理论与方法，课下与实践相结合，如虎添翼；
可申请加入我方清算微信群，长期向专业老师请教，省时省力。
【课程大纲】
一、最新形势影响与应对
1．学习总局最新土增税政策和精神，明确方向
2．拆解金三土增税最新版申报表，掌握申报表架构和逻辑
【现场表格拆解】
二、清算前期的筹划与应对
3．剖析综合经济技术指标，学习可售面积与清算面积的关系
【实战案例教学】建议带上本企业代表项目的经济技术指标
4．确认土增税清算的条件
【举例说明】企业主动提前清算与推迟清算的技巧
5．确认开发项目如何分期
【案例剖析】中海某项目清算时错误分期
6．错误分期的补缴措施【实战案例教学】
7．清算对象分类依据【实战案例教学】
三、收入的确认、筹划
8．收入组成与确认的时点处理
9．一般计税下土增税收入与成本的确认
10．“买一赠一”的处理方法与收入确认
11．价格偏低的风险与合理利用【裁判案例解析】
12．违约金、更名费、价外费用的处理【案例探讨】
四、成本、费用的处理与筹划
13．票据的风险管理与应对【案例探讨】
14．土地、开发成本剖析与处理
15．特殊拿地方式下土地价款的确认
16．“限低价、竞配建”土地成本处理 + 土增税清算方法
【案例探讨 + 裁判案例解析】
17．开发间接费与利息的处理
18．代收费用的税务风险与应对
19．各个扣除项目的管理与协调
20．拆迁补偿费的分摊处理【裁判案例解析】
21．四大成本分摊方法解析与正确选择
【案例解析】和记黄埔、中大、银城、华城四大裁判
22．层高系数法等特殊方法的运用【案例教学】
23．四项扣除项目的风险与运用
五、清算中常见焦点问题处理
24．地下建筑成本分摊防范选择
【案例教学】分摊利弊与不想分摊的应对
25．无产权、人防车位各处置下税务处理
【案例剖析】佛山某企业销售人防车位败诉
26．关联交易在土增税中运用与风险
【案例教学】知名企业案例剖析
27．装修装饰业务的合理利用
【实战案例研讨】
28．税负动态测算模型的设计技巧
29．核定征收方式征收的可能性
【惠州某项目剖析】
30．清算时，退税项目变补税的抗辩与应对
【案例教学】河北某项目
31．清算结束后，税务复核改变结论的应对
【案例教学】广东清远某项目
32．土增税二次清算风险管理
33．清算后亏损的处理与应对
34．其他业务的处理：
⑴ 出让金分期付款
⑵ 红线外成本费用
⑶ 代建管理费
35．清算后尾盘的处理
六、现场答疑交流
【课程说明】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2025年11月21-22日·深圳（具体地点开课前一周发送报到通知）
【培训费用】3800元/人，（费用包含：授课费、资料费、场地费、现场咨询费、茶歇、税费等），食宿统一安排，费用自理。
本课程也可以作为内训课程引进，让老师上门到贵公司做专题精彩分享
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
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