| 上课时间： 2026年3月17-18日 |
| | 上课地点： 天津 | | | | 课程人气：
2次 | | | | |
研学背景
近年来，随着各地“好房子”标准的深化推进，“全架空社区”作为一种创新住宅模式，正成为政策支持与市场追捧的双重热点。天津，作为北方首个明确“住宅首层全架空车库不计入容积率”的城市，其政策落地之快、项目创新之广、市场反响之强，均走在全国前列。
2024年天津《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》出台后，一批标杆项目应运而生。它们不仅通过整体抬升平台重构了社区骨架，更在人车分流、景观营造、功能复合、场景体验等方面实现了系统性升级，为行业提供了“政策驱动产品创新”的生动范本。
本次研学将聚焦天津“架空层3.0时代”的标杆实践，深入解析5-6个代表性项目，从政策解读、设计逻辑、成本控制、住宅去化、营销兑现等多维度，探究全架空社区如何从空间设计走向价值创造，为房企在产品同质化竞争激烈的当下，提供一条清晰可循的“价值突围路径”。
天津“好房子”全架空社区标杆研学营
全首层架空+立体花园+超级获客
中建·理想城 中建悦庐·桐溪 绿城·晓月熙棠
保利·津门天珺 金茂·泮湖满庭 格调·尔雅
温馨提示：本次天津研学为期2天，我们精心组织5-6个具有行业代表性的创新标杆项目。需特别说明的是，由于项目现场的施工进度、营销节点及内部管控等因素存在不确定性，为确保研学质量与体验，我们保留对最终参访名单进行必要优化与动态调整的权利。因此，上述所列项目作为最终项目选择的核心依据，但不作为硬性承诺。最终以主办方实际交付为准，不接受指定。感谢您的理解与支持！
研学收益
1.政策引领：系统理解天津“架空不计容”等创新政策的制定逻辑、申报要点与适配条件，把握政策窗口期。
2.案例精研：实地考察5-6个不同定位、不同形态的标杆项目，覆盖刚改、改善、豪宅全系，学习其空间策略、功能布局与美学表达。
3.设计破局：掌握“全架空+泛会所”、“立体景观+公区延伸”等核心设计手法，破解社区底盘三维融合难题，提升产品溢价能力。
4.成本适配：了解架空层在降低地库开挖成本、提升可售面积、优化配套配置方面的具体账算，实现“品质升维、成本可控”。
5.趋势洞察：与一线操盘手、设计负责人面对面交流，把握架空社区从“功能叠加”到“场景驱动”的演进趋势。
6.营销去化：掌握房地产从全民营销到全民创业的营销模式；学习房地产从“坐销”到“行销”再到“教育型销售”的营销模式进化。
项目档案 研学要点
产品类型：全架空层洋房、高层
占地面积：约180亩
容积率：2.1
户型：洋房109-126㎡，高层82-127㎡
架空层高：5.4m 标签：政策破局、结构创新、功能复合、配套先行
1．政策破局的先行实践
2．结构创新与成本控制逻辑
3．功能复合与配套前置体系
4．首批对标中国建筑“好房子”营造体系的项目
中建·理想城—天津首个全架空社区
中建·理想城是天津市首个利用地方新政（首层全架空车库不计容）打造的架空层住宅标杆项目。其核心价值在于将政策限制转化为空间优势，构建了一个垂直分层的立体社区模型。
项目将地坪整体抬高约5.4米，形成约12.4万㎡的“地面架空平台”。平台上为无车园林与住宅，营造静谧花园；平台下集约整合车库、超3000㎡会所、私宴厅、业主食堂、四点半课堂及社区康养中心等全龄配套，并与地铁站通过“光之连廊”无缝连接，实现“城市—社区—居家”动线高效融合。项目通过约63%高窗墙比和现代立面，强化通透感，并推出系统性适老化精装方案。
中建·理想城展示了如何通过精准政策解读、创新空间规划与务实功能集成，在非核心地段打造出兼具社会价值与产品特色的竞争力作品。
项目档案 研学要点
产品类型：低密洋房
占地面积：约123亩
容积率：1.2
户型：115-127-139-146㎡；126-167㎡
架空层高：6m 标签：纯粹低密洋房、零漆立面、全明电梯厅
1．容积率1.2的极致土地价值释放
2．“零漆立面”与全明电梯厅设计
3．古建四合院与会所融合的文化场景
4．首次开盘1小时76套房全部售罄
中建悦庐·桐溪—1.2超低容“全架空社区”的革新范本
中建悦庐·桐溪以罕见的1.2容积率，在环内打造纯洋房社区，并凭借“全架空底盘+高配艺术场景”的组合，实现了产品力的全面跃升。项目“全架空设计”与“高线公园”理念相结合，将28栋住宅整体抬高近6米，构建出一个悬浮的“静居平台”，彻底实现“人车分流、台上静居、台下服务”。平台之下集约布局近3000㎡双会所、社区商业及车库；平台之上则营造出如纽约高线公园般的悬浮花园与归家动线，并与三面环绕的约2.73万㎡城市公园自然交融。项目首创“零漆立面”（铝板/石材全覆盖）、层层退台花园洋房、约1.8米进深跑道式阳台，并与清华大学合作打造“宁静住宅”系统。其归家礼序极具艺术性，如以《研山铭》为灵感的“研山迎门”、四合院古建“四水归堂”及天津首例“空中戏水池”，将文化叙事与场景体验深度融合。
悦庐·桐溪证明，通过精准的客群定位、颠覆性的空间策略和极致的场景营造，完全可以在核心城市打造出定义市场标准的标杆作品。。
项目档案 研学要点
产品类型：洋房、叠墅、高厅平墅
占地面积：约208亩
容积率：1.2
户型：洋房89-109-117-129㎡;叠墅136/146-143-167㎡;高厅平墅155㎡
架空层高：5.6m 标签:归家山门、架空平台、外挂阳台、商业先导
1．归家山门"研山迎门"的仪式构建
2．全架空平台与商业动线融合
3．外挂阳台与LDK一体化户型的实用创
4．现代中式立面，宋式飞檐与金属铝板结合
中建悦庐·棠墅—东方美学下的“全架空三代墅”实践
中建悦庐·棠墅是中建悦庐系“东方书院”美学与“全架空立体墅区”的创新样本。项目核心亮点在于 “5.8米全架空底盘”构建的三维社区模型。通过将住宅整体抬高，形成“台上静居花园、台下阳光车库与泛会所”的垂直分区，彻底实现人车分流与空间倍增。其“三代墅”产品逻辑尤为精妙：下叠户型将客餐厅置于架空层，通过全明下跃空间与下沉庭院连接，形成独立的家庭社交主场，而地上两层则全部规划为静谧的套房居住区，实现了动线最优的“三代分层”生活。项目深度融合宋式书院美学，从建筑屋檐的“书脊”造型、约7米高的归家大堂，到五重诗书礼境的园林序列，构建了强烈的文化标识。同时，项目自带约3.1万㎡全业态商业中心，完善了社区生活闭环。
悦庐·棠墅展示了如何通过“文化赋能+空间革新+配套自建”的组合拳，在非核心板块打造出具有高辨识度与产品溢价能力的标杆项目。
项目档案 研学要点
产品类型：洋房、叠拼
占地面积：约55亩
容积率：1.6
户型：洋房94-139㎡；叠拼139-178㎡
架空层高：5.6m 标签：借势高差、400米绿带、下沉溪谷、全明下跃
1．借势高差的“造山理水”景观设计
2．400米环形绿带与无界边界处理
3．全明下跃与私家庭院的立体宅创新
4．人行出入口独立设置，实现天然人车分流
绿城·晓月熙棠—“津韵美学”下的架空层第四代墅作
天津绿城·晓月熙棠是绿城在津打造的又一座“全架空社区”。项目以其“在地文化融合”与“自然主义园林”的鲜明特色，提供了有别于中建系的高端改善产品新视角。项目核心创新在于“因地制宜的开山造园”，巧妙利用天然高差，整体抬升约5.6米构建架空平台，不仅实现了“台上静谧花园、台下功能集成”的经典结构，更将高差转化为景观资源。通过“嵌入式咬合”的园林设计，将溪谷、叠瀑、廊架与步道有机融合，打造出“缘溪行、踏水入”的沉浸式山水游园体验，超越了常规的平面绿化。项目深度植入天津地域文化符号，塑造了“津韵风致”的独特审美。产品规划上，1.6低容积率下布局洋房与叠拼，并通过首层“全明下跃立体宅”设计，最大化利用架空层优势。
项目档案 研学要点
产品类型：洋房、小高层
占地面积：约39亩
容积率：2.0
户型：洋房110-169㎡；小高层107㎡
架空层高：5.7m 标签：大师手作大门、赛事级会所、在地文化转译
1．非遗大师手作大门与珐琅彩工艺
2．天津唯一赛事级网球场配置
3．“五园八院”在地文化转译体系
4．全架空设计搭配“四趣“主题，全龄适配
保利·津门天珺—以“津派非遗”重塑城市顶豪文化样本
保利津门天珺是保利“天字系”顶级作品，超越了单一的建筑或景观，展现了一种“以重奢工艺与在地文化深度融合”打造顶豪IP的路径。
项目以“津派美学”为灵魂，进行系统性、不计成本的当代转译。高达10.4米的铜门复刻天津中国银行形制，由非遗大师朱炳仁亲铸；门侧珐琅彩执手、海浪纹理锻打等，皆以顶级非遗工艺呈现，将建筑细部升华为可触碰的文化藏品。
产品规划同样服务于顶豪圈层：约2300㎡的五星级“JUN会所”内设天津住宅唯一的赛事级网球场；全盘仅402户，户型均以“迭代宽厅+多套房”设计，精准锁定终改客群。
津门天珺树立了一种顶豪开发的新范式：它不仅是物理空间的堆料，更是一场系统性的文化叙事与身份建构，通过极致的工艺、独特的文化符号与顶配的圈层设施，构建了难以复制的市场占位与文化高度。
项目档案 研学要点
产品类型：洋房
占地面积：约62亩
容积率：1.8
户型：101㎡、116㎡、142㎡
架空层高：5.5m 标签：立体生活架构、宽檐商街、全龄会所、悬浮基座
1．“地下-架空-地面-楼上”四重生活架构
2．宽檐商街与社区边界消隐设计
3．海棠之芯立面符号与全龄会所场景
4．以“悬浮式生活底盘”重构社区空间
金茂·锦棠—面向首改的“四重垂直”全架空社区
金茂·锦棠以全架空设计为核心，构建“地下车库-架空层-地面园林-楼上住宅”的四重垂直体系，将社区活动空间整体抬升，有效释放地面空间以营造约2万方的沉浸式“悬浮”森感园林。此举不仅实现了彻底的人车分流，更在1.8的容积率下，创造出超越常规的园林体验与社区通透感。有别于顶奢项目，锦棠精准锚定总价200-350万的首改与再改客群。通过约900㎡的全龄艺术会所、架空车库的艺术化升级以及“宽檐灰空间+口袋公园”构成的友好城市界面，在有限成本下实现了品质感的显著提升。户型设计（约101-142㎡三室）强调均好性与功能性。金茂锦棠展示了一种更具普适性和市场推广价值的产品模型：通过结构性的空间创新（全架空），在主流市场中建立起鲜明的产品差异化和竞争力，从而实现品质突破。
项目档案 研学要点
产品类型：洋房、小高层
占地面积：约47亩
容积率：2.0
户型：洋房105、130、143㎡、小高110、120㎡
架空层高：7-8m 标签：一步双面归家、印象派园林、公区外延、场景融合
1．“一步双面”归家动线与超级界面
2．印象派艺术花园与下沉庭院设计
3．公区外延与“外延户型”系统创新
4．创新空间布局，采用“局部下沉+双层架空”设计
金茂·泮湖满庭—“艺术化情绪疗愈”的全架空社区顶标
金茂·泮湖满庭标志着全架空社区从功能主义迭代至“艺术化情绪疗愈”的新阶段。项目以海派艺术风格为基调，利用约7-8米的超高架空层构建“三级阶梯”式地形，打造出悬崖、峡谷、垂直雨林等山地景观，将自然地形融入社区骨架。约2万㎡实景示范区构建了一套生活美学；约2100㎡会所集群罕见地引入约9米挑高室内篮球馆与SPA疗愈空间，功能高度复合；全社区景观汲取莫奈、梵高等印象派大师画作灵感，形成“十大画境花园”。项目提出外延户型理念，将全明电梯厅、艺术楼梯等公区纳入居住体验链，并首创无立柱的270°主卧转角飘窗。泮湖满庭代表了头部房企在顶豪赛道的终极思考：在解决基本功能与奢华之后，如何通过极致的艺术叙事、场景浓度与情绪价值，构建独一无二的精神领地与身份认同。
项目档案 研学要点
产品类型：洋房、叠墅
占地面积：约50亩
容积率：1.3
户型：洋房105、128、139㎡；叠拼155-170㎡
架空层高：6m 标签：1.3容积率极致纯粹、华盖大门、零干扰叠墅
1．容积率1.3的极致纯粹社区规划
2．华盖大门与山水园林的归家仪式
3．“零干扰”叠墅与独立电梯厅设计
4．推行“无理由退房”23年，口碑深入人心
格调·尔雅—首个全架空层4.0叠墅&新一代洋房社区
格调尔雅作为天津中环内近十五年罕见的低密墅区，以全架空层设计为核心亮点，重新定义了城央高端改善标准。项目容积率仅约1.3，整体抬高约6米，实现完全人车分流与立体园林布局。约1200㎡业主会所、288米超级中轴、酒店式归家大堂等实景呈现，彰显“所见即所得”的品质兑现力。产品层面，创新打造市区首个4.0叠墅及新一代洋房，采用“零干扰”归家动线、双玄关设计、极致面宽及全明下跃空间，体现强烈的人居进化思维。其海派立面、繁花屋顶、几何北立面等建筑美学细节，亦融合了高端酒店质感与东方意境。
作为格调品牌最高端“A标”作品，尔雅以土地稀缺性、产品创新力与品牌口碑，构建了穿越周期的资产价值，是研究天津高端住宅产品力与开发体系的重要标杆。
研学安排
日期 时间 研学安排
3月16日 下午 15:00-19:00 各地抵达天津、入住酒店
3月17日
8:30-10:00
架空层专题分享：
《首层架空+立体花园：超级底盘的创新实践与价值突围——从天津先行先试到全国多城政策试点的赋能之路》
10:30-12:00 项目观摩：
中建·悦庐棠墅—东方美学下的“全架空三代墅”实践
中午 12:00-13:30 午餐、休息
13:30-17:00 项目观摩：
保利·津门天珺—以“津派非遗”重塑城市顶豪文化样本
绿城·晓月熙棠—“津韵美学”下的架空层第四代墅作
晚上 17:30-18:30 晚餐
18:30-20:30 架空层专题分享：
《抬板住宅景观常见问题解析》
3月18日 上午 8:30-12:00 营销去化专题分享：
《引爆住宅去化丨中小房企营销快速突围与业绩新增长体系搭建》
《“引爆”地产去化新模式》
中午 12:00-13:30 午餐
下午 13:30-16:30 项目观摩：
金茂·锦棠—面向首改的“四重垂直”全架空社区
金茂·泮湖满庭—“艺术化情绪疗愈”的全架空社区顶标
格调·尔雅—首个全架空层4.0叠墅&新一代洋房社区
16:30 研学结束、自由活动或返程
备注：以上行程安排，根据实际情况可能会有适当调整，请以实际参访安排为准！
研学对象
本次研学适合房地产企业董事长、总裁、总经理带队，项目总、设计、营销、工程、成本、物业等中高管及各条线核心骨干员工参加。
【课程说明】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2026年3月17-18日·天津（具体地点开课前一周发送报到通知）
【培训费用】3800元/人，（费用包含研学考察费、大巴车、培训、税费，不含学员往返大交通、餐饮住宿费及其他个人费用）（可提供酒店代订服务）
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
【邮 箱】1745067741@qq.com
【微 信 号】13875013786
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