| 上课时间： 2026年10月17日 |
| | 上课地点： 成都 | | | | 课程人气：
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【课程背景】
2026年8月28日，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会等六部门集中发布多个重磅文件，涉及房地产交易规则重构、信贷制度重构、融资逻辑重构、细分赛道专业化等多个关键领域。
这一系列新政标志着行业从“高杠杆、高周转、预售主导”向“低杠杆、现房为主、项目制运营”全面转型，彻底重写了房企资金、土地、开发、销售的全链条逻辑。
本课程将深度解析新政要点，聚焦新政底层变革逻辑，结合行业最新市场形势与典型实操案例，深度拆解全新行业格局下的发展机遇与经营挑战，为企业输出可落地的战略调整、业务转型与风险管控方案，助力企业适配新模式、抢抓新红利、稳健穿越行业周期。
【课程目标】
1.看懂政策：解码828新政出台底层逻辑，理解其与全国统一大市场建设的关系，明确红利边界与政策红线，消除认知焦虑；
2.研判细则：以北京等已出台细则为样本，判断各地松紧走向，把政策差异转化为决策输入；
3.带走方法：带走“企业五大应对”与三条线经理人的痛点解决方案、学习方向和个人行动清单。
【学员对象】
不限企业性质——国企、民企、混合所有制企业均可参加；不限于董事长、总经理，重点面向投资口、产品口、营销口职业经理人、部门负责人及高潜骨干。课程同样欢迎企业决策层参加：同一套政策认知，同一张行动地图，便于上下对齐。
【课程大纲】
目 录
模块一：看懂新政：底层逻辑、核心条款与各地细则研判
模块二：企业应该做的事：放弃幻想/全面应对
模块三：经理人应该做的事：投资口、产品口、营销口的全过程应对
模块四：新地图·新大陆——企业与个人的第二曲线
模块五：闭门研讨
模块一：看懂新政：政策逻辑、核心条款与各地细则研判
授课时长：1.5小时｜核心目标：看懂政策本质，校准认知方向
（一）为什么出台？背景与目的
1.行业底层矛盾：高杠杆、高周转、高预售模式的系统性风险集中暴露，旧模式难以为继；
2.新政核心目的：不是“推倒行业”，而是“规范重生”——防风险、促转型、保交楼保民生；
3.企业定位：各类企业同台竞技，规则是“汰劣留良、合规胜出”，不是所有制之分。
（二）深层逻辑：全国统一大市场（重点）
828新政不是孤立的行业政策，而是构建全国统一大市场在房地产领域的制度落子。理解这层关系，才能判断政策走向与地方细则的弹性边界：
1.统一交易规则：现房销售优先、主体封顶方可预售，全国统一预售门槛，消除各地标准参差造成的监管套利与“劣币驱逐良币”；
2.统一资金规则：购房资金全额全程监管、主办银行制、资金封闭运行，重建全国一致的“钱随项目走”秩序；
3.统一要素配置：供地与人口、产业、住房需求挂钩（“人房地钱”），存量用地盘活，土地配置从“价高者得”转向“效率优先”。
三点启示：规则趋同意味着“政策套利”空间收窄；地方在过渡期、缴纳节奏上保留弹性，但监管红线全国趋同；跨区域经营的企业将面对更一致的竞争环境，专业能力取代关系资源成为通行证。
（三）核心条款一页看懂
领域 核心变化 对企业的直接影响
销售端 新出让土地优先现房销售；预售须主体封顶；推行交房即交证 回款周期延长1—2年，高周转模式终结
信贷端 个人房贷最长期限延至40年；按揭贷款竣备后放款；主办银行制 购房者门槛下降，房企资金链重塑
融资端 股权、债券、并购、REITs全链条工具箱落地 融资渠道多元，但合规要求更高
土地端 出让价款可分期缴纳；存量用地盘活；供地挂钩人口与产业 拿地资金压力缓解，供地逻辑重构
（四）各地细则研判：北京样本与“松紧地图”
北京已于9月24日率先出台《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，为各地细则提供了第一个完整样本。吃透北京，即可推演全国。
北京细则六大要点：
1.新老划断：8月28日前已取得规划许可、未预售的项目按原政策执行；已拿地但未取得规划许可的项目，升级资金监管后可在2027年底前按原预售条件申请；此后项目全面执行新规；
2.灵活推盘：优先现房销售；预售须单体建筑主体结构封顶，但按“单栋”认定，企业可单栋、分批取证推盘；
3.定金管控：现房销售可提前蓄客，定金不超过总房价款1%，项目违约购房者可解除合同；
4.资金闭环：主办银行制——开发贷、自有资金、销售资金全部纳入主办银行账户，联合验收后方可解除监管；
5.放款后移：8月28日后取得预售证的项目，按揭贷款（含公积金）须竣工备案后发放，资金回笼较过去延后约两年；
6.土地让利：出让金签约30日内缴付不低于50%，余款两年内缴清、不计息；加大对现房项目和“好房子”项目的开发贷支持。
未来各地标准研判——哪里可能有弹性，哪些是红线：
研判维度 可能放松（因城施策空间） 不会放开的红线
土地资金 出让金缴纳期限与首付比例（北京已示范） 拿地资金合规审查
预售门槛 过渡期长短、单栋认定口径、分批取证节奏 主体封顶方可预售、现房销售优先
资金监管 重点监管额度比例、解封节奏 购房资金全额全程监管、封闭运行
信贷配套 开发贷投放节点、额度与利率优惠 主办银行制、按揭竣备后放款
产品标准 “好房子”地方细则、装配式装配率要求 交付质量责任、交房即交证
研判方法：建立属地细则跟踪“三张清单”——已出台条款、在途项目过渡安排、待出台配套办法，逐城评估对在手项目与拿地计划的影响，把细则差异转化为投资与产品决策输入。
模块二：企业应该做的事：公司层面的五大应对
授课时长：1小时｜核心目标：先保生存，再谋转型
核心论断：新政不是行业淘汰赛的终点，而是新一轮排位赛的起点；企业先活下来，经理人才能谈发展。
（一）守现金流：逐笔债务排雷、整改期限错配；融资换轨至经营性贷款、股权合作、资产证券化、供应链金融；建立6—12个月运营资金储备，经营性现金流优先于利润考核；高成本过桥、明股实债、违规挪用三类行为坚决不碰。
（二）稳政企：从“人情公关”转向“政策对接＋合规履约”，以项目落地、税收贡献、就业带动为对接点；把保交付、稳民生、合规经营打造成“政府信用名片”，严守政企交往红线。
（三）换打法拿地：从“普涨行情”转向“基本面选股”，聚焦人口流入、产业扎实、财政稳健的城市；优先小地块、现金流回正快的刚需／改善地块；转向“勾地＋合作＋存量盘活”多元路径；远郊大盘、高负债高地价、配套缺失三类地块坚决不碰。
（四）算细账：从“涨价预期下的动态算账”转向“静态现金流下的极限算账”——拿地前做透悲观情景压力测试，开发中目标成本刚性执行，销售中动态平衡去化与利润，交付后全周期复盘；每个项目都要算得过来账。
（五）调考核：把组织考核从“签约额、利润额”切换到“回款额、现金流安全”，让经理人转型的指挥棒先转起来——这是模块三的前提。
模块三：经理人应该做的事——投资口、产品口、营销口的痛点与应对
授课时长：2.5小时｜核心目标：先打痛点，再给学习方向与行动方法
核心论断：新政之下，最先被淘汰的不是企业，而是旧打法的人；条线经理人的能力换轨，是企业换轨的前提。
（一）投资口：从“敢拍地”到“算得精”
痛点：
1.老经验失灵：地价逻辑重构、供地节奏放缓，“敢举牌、敢加杠杆”从功劳变成风险；
2.算账体系过时：涨价预期下的动态算账作废，静态现金流测算、压力测试能力不足；
3.新路径不会走：勾地、存量盘活、政企合作的机会看得到、拿不到。
学习方向与应对：
1.建立“小地块、低峰值、快回正”的投资评价模型，拿地前先做悲观情景压力测试，最差情景仍须正收益；
2.把属地细则“松紧地图”作为测算前置输入，一城一策定投资标准；
3.补齐政策研判、尽职调查、合作谈判三项硬技能，从“拍地能手”转型“资产组织者”。
（二）产品口：从“复制快”到“做得细”
痛点：
1.产品库失效：高周转年代的标准化户型卖不动、无溢价，客研流于形式；
2.交付即大考：期房信任危机下品质缺陷被放大，“交付即维权”；
3.新工具不熟：装配式、“好房子”标准、分期交付设计缺乏落地方法，想改不知从何下手。
学习方向与应对：
1.掌握产品创新三大打法——小地块（控资金峰值）、分期交付（对资金节奏）、装配式（以快换时间），每个打法都要算得清账；
2.产品策划前置到拿地阶段，以销定投、小步快跑，首期即标杆；
3.建立成本—工期一体化视角，算得清“前期成本增量 vs 工期节约”，对接“好房子”与绿建标准争取开发贷支持。
（三）营销口：从“会卖房”到“管回款”
痛点：
1.签约≠回款：按揭竣备后放款，钱晚到约两年，销售业绩与现金流严重脱节；
2.信任难建立：客户对期房普遍观望，传统话术与渠道打法失效；
3.回款没手段：想快回款只会降价，不懂用付款方式设计“以价换时间”。
学习方向与应对：
1.信任营销：工程可视化、实景呈现、交付口碑前置，把“交付有保障”做成核心卖点；
2.全款折扣与付款方式设计：以“提前回款节省的资金成本＋风险溢价”定折扣上限，一房一策，守住备案价明折明扣的合规边界；配合合规首付分期、复购与转介绍激励、团购定向释放；
3.把“回款额与回款速度”变成个人核心指标：营销考核切换后，谁先跑通新打法，谁就是新政下的稀缺人才。
模块四：住宅之外的新大陆——企业与个人的第二曲线
授课时长：0.5小时｜核心目标：看清下一程的机会地图
（一）企业的第二曲线：政府低效资产盘活（委托运营／租赁改造／股权合作）；国企合作（代建、股权、专业分包）；新代建2.0（从盖房子到全链条资产管理，服务费＋运营提成＋收益分成）；烂尾项目纾困（破产重整、纾困联合、托管盘活）。
（二）个人的第二曲线：投资口延伸资产研判与运营测算能力，产品口延伸改造与运营产品设计能力，营销口延伸招商运营与客户资产运营能力——新赛道缺的不是资金，是专业的人。
（三）双赢的参与姿势：轻资产输出、能力换股权、收益分成，用专业能力对接国企与政府的资源。
模块五：闭门研讨
时长：0.5小时｜核心目标：从“听懂”到“会做”，双清单落地
1.导师答疑：针对企业与个人个性化问题深度诊断；
2.核心总结：生存公式——合规底线＋现金流安全＋专业能力＋新赛道布局；
3.后续服务：政策持续解读、案例更新、行业资源对接。
【讲师介绍】
林老师
四川产和城企业管理有限公司总经理
成都答案产城研究院院长
原锐理数据解决方案中心总经理
20多年地产与产城咨询从业经历，深谙房地产企业战略规划，经营管理、投融资、产品研发及营销管理之道，在城市更新、乡村振兴、EOD、TOD片区开发、景区焕新、园区焕新、全域旅游等领域亦拥有丰富的项目实战经验
曾为成都成华区、昆明高新区、西安长安区、重庆两江新区、合肥瑶海区等政府机构及工商银行、邮储银行、华西证券等金融机构提供产业发展战略咨询，并为四川发展、成都文旅集团、保利、中铁建、中铁二局、华润、 融创等政府平台公司及上市企业提供持续产业发展咨询与项目产业运营服务。
【课程说明】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2026年10月17日·成都
【培训费用】3800元/人，（费用包含：授课费、资料费、场地费、现场咨询费、茶歇、税费等），食宿统一安排，费用自理。
本课程也可以作为内训课程引进，让老师上门到贵公司做专题精彩分享
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
【邮 箱】1745067741@qq.com
【微 信 号】13875013786
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